Dispositif DENORMANDIE ANCIEN – Le déficit foncier
Les locations nues sont imposées au titre des revenus fonciers qui sont taxés au taux marginal de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit une imposition globale pouvant aller jusqu’à 62,2 %.
Cette fiscalité peut même atteindre 66,2 % avec une CEHR (contribution exceptionnelle sur les hauts revenus) à 4 % pour un couple avec un revenu global supérieur à 1 M€ (ou un revenu supérieur à 500 K€ pour une personne seule).
Les dispositifs de défiscalisation dans le neuf existent depuis de nombreuses années et sont connus du grand public : DE ROBIEN, BORLOO, SCELLIER, DUFLOT, PINEL…
Nous vous proposons de vous présenter deux dispositifs permettant d’optimiser vos investissements immobiliers dans l’ancien :
- Le DENORMANDIE ANCIEN
- Le déficit foncier.
A. Dispositif DENORMANDIE : Le PINEL dans l’ancien
La réduction d’impôt concerne un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration ou un local transformé en usage d’habitation. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
La réduction d’impôt concerne les opérations réalisées entre le 27 mars 2019 et le 31 décembre 2022. Le logement doit se situer dans certaines communes :
- Communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important
- Communes en zone labellisée Cœur de ville
- Communes ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).
La notion de coût total de l’opération correspond au prix de revient du logement. Le prix de revient du logement s’entend du prix d’acquisition des locaux majoré des frais afférents à l’acquisition et du coût des travaux de rénovation ou de transformation facturés par une entreprise.
1. Précisions sur les travaux à prendre en compte
Les travaux à prendre en compte pour l’appréciation du seuil de 25 % sont les travaux éligibles à la réduction d’impôt, soit les travaux de rénovation ou les travaux de transformation en logement.
Ainsi, les travaux de rénovation s’entendent de tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie pour ces surfaces ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces annexes. Sont à ce titre exclus, notamment, les travaux qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables.
Il résulte de l’article 2 novodecies A de l’annexe III au CGI, reprenant les dispositions du 3° de l’article 2 novodecies de l’annexe III au CGI, que les travaux de transformation s’entendent des travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation et d’amélioration ayant pour effet de rendre habitables des locaux qui ne l’étaient pas auparavant.
Il en est ainsi lorsque les locaux affectés à un usage autre que l’habitation sont inadaptés à cet usage en raison de leur configuration. Tel est notamment le cas lorsque ces locaux ne comportent pas les équipements rendus nécessaires par les conditions modernes de vie (cuisine, salle de bains).
Les travaux de reconstruction et d’agrandissement sont présumés répondre à la définition de la transformation donnée ci-dessus. A défaut de tels travaux, les acquisitions de locaux suivies de transformations ne sont éligibles à la réduction d’impôt que si les travaux consistent au minimum en l’installation de l’équipement sanitaire élémentaire dans un local qui en était dépourvu.
L’acquéreur qui réalise les travaux doit être en mesure de justifier du paiement effectif des travaux par la production de factures d’entreprises établies à son nom. En revanche, il n’est pas nécessaire que les travaux soient réalisés à son initiative.
Exemple 1 : Un contribuable acquiert un appartement en vue de le rénover pour une somme de 120 000 € (tous frais afférents à l’acquisition compris).
Ainsi, pour que le contribuable puisse bénéficier de la réduction d’impôt « DENORMANDIE ANCIEN », toutes autres conditions étant remplies, le montant des travaux de rénovation à réaliser devra être au minimum de 40 000 € TTC [(120 000 € + 40 000 €) x 25 % = 40 000 €].
Exemple 2 : Un contribuable acquiert un appartement ayant fait l’objet de travaux de rénovation pour la somme de 200 000 € (tous frais afférents à l’acquisition compris). Pour que ce contribuable puisse bénéficier de la réduction d’impôt « DENORMANDIE ANCIEN », le montant des travaux de rénovation réalisés avant la vente doit être au minimum de 50 000 €, représentant ainsi 25 % du coût total de l’opération (200 000 € x 25 % = 50 000 €).
2. Engagement de location et plafond de ressources
La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du contribuable de louer le logement nu à usage d’habitation pendant une durée minimale de 6 ans. Le logement doit être donné en location nue dans un délai de douze mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure. Pendant toute la période couverte par l’engagement de location, le cas échéant prorogé, le loyer ne doit pas être supérieur à certains plafonds fixés par décret, qui varient en fonction du lieu de situation du logement et de sa surface. Les locataires doivent en outre satisfaire à certaines conditions de ressources.
3. Réduction d’impôt
Les taux de la réduction d’impôt sont fixés, pour les investissements réalisés en métropole, à :
- 12 % pour les logements faisant l’objet d’un engagement initial de location de six ans
- 18 % pour les logements faisant l’objet d’un engagement initial de location de neuf ans.
Ces taux sont respectivement portés à 23 % et à 29 % pour les investissements réalisés en outre-mer. Les réductions d’impôt sont accordées au titre de l’année d’achèvement du logement. Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de deux logements au maximum.
Remarque : Cette réduction d’impôt entre dans le plafond annuel des niches fiscales de 10 000 € en 2020.
B. Le déficit foncier
Lorsque les recettes sont inférieures aux charges fiscalement déductibles, cela fait naître un déficit. La répartition s’effectue en déterminant l’origine du déficit. Les déficits fonciers qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunts sont déductibles du revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €.
La fraction du déficit qui est supérieure à 10 700 € ou qui provient des intérêts d’emprunt est uniquement imputable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Le déficit peut être remis en cause si vous cessez de louer l’immeuble avant le 31 décembre de la troisième année qui suit cette imputation, sauf si l’abandon de la location est motivé par le licenciement, l’invalidité ou le décès du contribuable ou de l’un des époux ou partenaires soumis à imposition commune ou en cas d’expropriation de l’immeuble ayant donné lieu à un déficit.
Précisions : si vous êtes propriétaire de plusieurs immeubles et si les résultats de ces immeubles sont, les uns bénéficiaires, les autres déficitaires, vous devez d’abord imputer les résultats négatifs sur les résultats positifs afin de dégager un bénéfice ou un déficit net foncier. La fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunt s’entend de l’ensemble des intérêts et frais d’emprunt mais également des intérêts et frais d’emprunts contractés par les membres des sociétés immobilières non soumis à l’impôt sur les sociétés pour acquérir leurs parts ou faire leurs apports à la société.
1. Intérêt du déficit foncier
L’intérêt majeur du déficit foncier est qu’il n’entre pas dans le plafond annuel des niches fiscales.
Il est donc cumulable avec vos autres réductions d’impôts de type : salarié à domicile ou PINEL – DENORMANDIE.
2. Comment générer du déficit foncier ?
Afin de générer du déficit foncier, il est possible d’acquérir des biens immobiliers sur lesquels des travaux sont nécessaires. Attention, certains travaux ne sont pas déductibles fiscalement. Sont déductibles les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration à l’exclusion des dépenses correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
Les dépenses de réparation et d’entretien sont celles qui ont pour objet de maintenir ou de remettre en état un immeuble afin d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
À titre d’exemple, sont déductibles les dépenses suivantes :
- Traitement des bois contre les insectes xylophages tels que les termites ou les capricornes
- Dépenses de recherche et d’analyse de la nocivité de l’amiante
- Autres dépenses de recherche et d’analyse rendues obligatoires par la réglementation telles que les diagnostics relatifs au risque d’exposition au plomb ou à l’information des acquéreurs et locataires sur les risques naturels et technologiques majeurs
- Remise en état de l’installation de chauffage central (remplacement de canalisations et d’éléments de radiateurs)
- Travaux de remise en état de la toiture de l’immeuble, ravalement et crépissage des murs et réfection des peintures extérieures
- Remplacement de la chaudière du chauffage central
- Dépenses effectuées pour rendre une installation d’ascenseur conforme aux normes réglementaires de sécurité ou pour remplacer un ascenseur vétuste.
Les dépenses d’amélioration sont celles qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble. À titre d’exemple, sont déductibles les dépenses suivantes :
- L’installation initiale ou le remplacement par un équipement mieux adapté aux conditions modernes de vie : chauffage central ; salle d’eau ; cuisine ; tout-à-l’égout ; ascenseur ; antenne collective de télévision
- L’installation d’une porte automatique d’ascenseur dans le cadre de dépenses occasionnées par la mise en conformité aux normes réglementaires de sécurité
- L’agrandissement des fenêtres et pose de persiennes
- La réfection de l’installation électrique et aménagement de nouvelles installations sanitaires sans accroissement du volume et de la surface habitable
- La réparation de la toiture d’un bâtiment, par remplacement d’une partie de la charpente, le ravalement de sa façade, l’ajout de balcons en fer forgé, la pose de dalles ainsi que la consolidation ou le changement de cloisons intérieures de manière à aménager des appartements dans les volumes existants
- La pose de sanitaires, installation de salles d’eau, réfection de la peinture et de la plomberie, de manière à aménager des appartements dans les volumes existants.
Pour être déductibles, ces dépenses doivent concerner uniquement les locaux affectés à l’habitation. Toutefois, les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à traiter les immeubles contre l’amiante, ou à faciliter l’accueil des personnes handicapées sont déductibles. Pour les propriétés rurales, sont également déductibles :
- Les dépenses d’amélioration non rentables des propriétés bâties, autres que les locaux d’habitation, lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’entraîner une augmentation du fermage
- Certaines dépenses d’amélioration et de construction qui s’incorporent aux bâtiments d’exploitation rurale relatif aux installations classées pour la protection de l’environnement
- L’ensemble des dépenses d’amélioration afférentes aux propriétés non bâties
- Les travaux de restauration ou de gros entretien réalisés en vue du maintien en bon état écologique et paysager de certains espaces naturels protégés.
Les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles. Il s’agit notamment des travaux qui comportent la création de nouveaux locaux, qui apportent une modification importante au gros œuvre ou qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. Ne sont pas non plus déductibles les travaux indissociables des travaux d’agrandissement (par exemple, réfection de la toiture en cas de construction d’un étage supplémentaire).
Après réalisation d’un audit complet de votre situation patrimoniale et fiscale et en fonction de souhaits et objectifs nous pourrons vous accompagner en vue du développement de votre patrimoine notamment en matière d’immobilier locatif.
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Magali MEME-SIMON, Département Patrimoine
