Tentatives d’optimisation des revenus fonciers et des plus values immobilières

I L’imposition classique des revenus fonciers et des plus values immobilières

A- La détermination du résultat foncier taxable

  1. détermination du revenu brut foncier
  2. détermination des charges déductibles (primes d’assurance, travaux de réparation et d’entretien, dépenses
  3. d’amélioration si bail à usage d’habitation, intérêts d’emprunt…)
  4. Report du résultat foncier sur la déclaration 2042 et taxation à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%

B La détermination de la plus value immobilière taxable

  1. détermination de la plus value brute (correction du prix d’acquisition et du prix de cession)
  2. application des abattements pour année de détention (exonération au bout de 30 ans)
  3. taxation à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de la plus value nette

II L’optimisation standardisée des revenus fonciers et des plus values immobilières

A- L’optimisation standardisée des revenus fonciers

  1. Création de déficits fonciers sur 10 années par justifications de travaux déductibles ou d’amortissements (dispositif Périssol, Besson, Robien…)
  2. Imputation sous condition de 10 700 € de déficit foncier sur le revenu global (voir 15 300 € si
  3. Périssol)
  4. Choix du régime micro foncier ou régime réel
  5. Acquisition à crédit de la nue propriété d’un bien

B- L’optimisation standardisée des plus value immobilières

  1. exonération de plus value de la résidence principale,
  2. exonération en cas de cessions inférieures à 15 000 €
  3. imputation d’éventuels moins values sur la plus value (immeubles acquis par fractions successives)

III L’optimisation recherchée des revenus fonciers et des plus values immobilières

A- La neutralisation des revenus fonciers propres à l’immobilier d’entreprise

  1. L’optimisation lors de l’acquisition de l’immobilier
  2. l’acquisition de l’usufruit temporaire de l’immeuble par la société d’exploitation (SE),
  3. la préférable cession d’usufruit temporaire des parts de SCI à la société d’exploitation
  4. L’optimisation a posteriori des revenus de l’immobilier
    1. la cession d’usufruit temporaire de l’immeuble à la SE si suffisant à solder l’emprunt
    2. la préférable cession d’usufruit temporaire des parts de SCI

B- La neutralisation des revenus fonciers de l’immobilier

  1. l’utilisation de l’OBO PATRIMONIAL sur les parts de SCI
  2. l’utilisation de l’OBO IMMOBILIER sur les biens immobiliers
  3. le combo de l’OBO IMMOBILIER et de l’OBO PATRIMONIAL sur les parts de SCI et biens en direct

C- L’optimisation recherchée des plus values immobilières

  1. L’optimisation en cas de réinvestissement du produit de cession dans sa résidence principale
  2. le réinvestissement sous conditions de la plus value d’une résidence secondaire pour l’achat de sa résidence principale
  3. la revente de sa résidence principale à une SCI FAMILIALE qui loue à un tiers et réinvestissement du produit de cession dans sa nouvelle résidence principale
  4. la revente de parts de SCI ou SARL LMNP détenues depuis 30 ans en exonération totale de plus value (au lieu de l’immeuble inscrit à l’actif de la société)

Tentatives d’optimisation des revenus financiers et des plus values financières

I L’imposition classique des revenus financiers

  1. Les dividendes
  2. Les produits de placement à revenu fixe
  3. Le contrat d’assurance vie
  4. Le PERP
  5. Le PEA

II L’imposition classique des plus-values financières

  1. Le Champ d’application
  2. Les modalités d’imposition

III L’optimisation standardisée des revenus financiers et des plus values financières

A- L’optimisation standardisée des dividendes

  1. Pour les personnes physiques : abattement de 40 % à l’impôt sur le revenu.
  2. Pour les personnes morales
    1. le régime mère fille
    2. le régime de l’intégration fiscale

B Le bénéfice sous condition d’un différé d’imposition

C Le bénéfice sous condition d’une exonération d’impôt sur le revenu

  1. le régime de départ à la retraite du dirigeant de l’article 150 0 D TER du CGI
  2. le régime des cessions intra familiales du dirigeant de l’article 150 -0 A I-3 du CGI

IV- L’optimisation recherchée des revenus financiers et des plus values financières

A L’utilisation de la technique de l’apport-cession

  1. La cession dans la foulée de l’apport suivi d’un réinvestissement dans une activité économique, industrielle ou commerciale
  2. La cession espacée d’un long délai de l’apport sans réinvestissement du produit de cession

B L’utilisation de la technique de la donation- cession

  1. Une donation réelle et sérieuse
  2. Une donation précédent la cession
  3. L’optimisation par le démembrement de propriété

C Le recours à l’OBO au FBO ou au LBO