Le bail commercial est régi par des dispositions résultant du droit commun du louage intégré au Code Civil ainsi que par des dispositions du Décret du 30 septembre 1953 aujourd’hui codifiées aux articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce. Ces règles fondent un statut particulier bénéficiant aux entreprises exploitant une activité commerciale, industrielle ou artisanale, mais laissent néanmoins une grande place à la liberté contractuelle.

A cet égard, il convient d’être extrêmement vigilant lors de la rédaction d’un bail commercial et de ces conditions essentielles qui définissent les droits et obligations du Preneur et du Bailleur.

Outre les clauses « classiques » telles que celles portant sur les facultés de congé, la dé-spécialisation des locaux, le loyer, le dépôt de garantie, et l’information du bailleur concernant la sauvegarde, le redressement et la liquidation des entreprises, il est important de s’attarder sur les clauses qu’il est possible d’aménager conventionnellement entre les parties car les baux commerciaux donnent lieu à de nombreux contentieux.

1°) L’état des lieux :

Afin de sécuriser les relations entre les parties, il est fortement conseillé, voire essentiel, de faire établir un état des lieux aussi bien à l’entrée qu’à la sortie des locaux pris à bail et ce, par voie d’Huissier de Justice. En effet, en l’absence d’état des lieux établi à la prise de jouissance des locaux, le preneur sera réputé les avoir reçus en bon état. Enfin, le bailleur pourra également réclamer la remise en état « d’origine » du bien tel qu’il existait à l’entrée dans les lieux.

2°) La durée du bail :

Par principe, un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans. A son terme et s’il n’est pas renouvelé, le bail commercial se proroge tacitement.

Dans cette hypothèse, le bail devient à durée indéterminée. Ainsi et à tous moments, le preneur pourra y mettre fin en donnant congé au bailleur par voie d’Huissier de Justice et ce, sous réserve du respect d’un préavis de 6 mois. De ce fait, le bailleur se trouve dans une situation d’incertitude quant à la pérennité de la location.

Du côté du preneur, seuls les baux commerciaux d’une durée de 9 ans sont soumis au mécanisme du plafonnement des loyers. En l’occurrence, et en application de la jurisprudence de la Cour de Cassation, les baux commerciaux initialement fixés à une durée de 9 ans mais qui se poursuivent par tacite prorogation pour une durée supérieure à 12 ans sont eux, exclus du plafonnement des loyers. En d’autres termes, le bailleur pourra demander le déplafonnement du loyer pour un bail expiré et qui a perduré pendant une durée totale de plus de 12 ans. Le calcul du loyer déplafonné se ferait alors conformément à l’article L 145-33 du Code de Commerce, c’est-à-dire en fonction des critères légaux suivants :

  • les caractéristiques du local considéré,
  • la destination des lieux,
  • les obligations respectives des parties,
  • les facteurs locaux de commercialité,
  • les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Ces différents critères pourraient avoir pour effet d’augmenter considérablement le loyer du bail commercial.

Par conséquent, il est essentiel de procéder au renouvellement du bail expiré afin de sceller et de sécuriser les relations contractuelles.

3°) Les travaux et la mise en conformité des locaux :

A) Les travaux :

Il est indispensable de définir précisément la répartition de la charge des travaux incombant d’un côté au bailleur et de l’autre au preneur. L’article 606 du Code civil met à la charge du bailleur les « grosses réparations », sans en donner une définition exhaustive. C’est pourquoi, il sera nécessaire de délimiter leur périmètre selon le cas d’espèce. En effet, il sera possible de mettre seulement à la charge du bailleur les travaux liés la couverture, les poutres et les gros murs tout en laissant par exemple, la charge des travaux de ravalement au preneur.

B) La mise en conformité des locaux :

Lié à un contentieux en pleine expansion, les travaux issus des règles en matière d’hygiène, d’isolation, de sécurité électrique et d’incendie ou, de manière générale, ceux qui seraient édictés par l’administration, peuvent s’avérer contraignants et lourds financièrement pour celui qui en a la charge. Dans le silence du bail, chaque partie pourra être fondée à demander la participation financière de l’autre. En conséquence, les clauses y afférentes devront être scrupuleusement rédigées.

4°) Les documents annexés au bail :

Lors de la conclusion ou même d’un renouvellement de bail commercial, le législateur est venu rendre obligatoire l’insertion de certaines informations relatives aux locaux loués.

A ce titre, le bailleur devra fournir les différents documents suivants :

  • Un diagnostic technique amiante : pour les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
  • Un état relatif à la présence de termites : le bailleur devra vérifier que l’immeuble ne contient ni termites ni insectes xylophages et qu’il n’est pas situé dans une zone contaminée ou susceptible de l’être, classée par arrêté préfectoral.
  • Un état des risques naturels, miniers et technologiques : à noter, depuis le 1er 2013, que l’état des risques a été complété par le plan de préventions des risques miniers. Cet état devra dater de moins de 6 mois.
  • Un Diagnostic de Performance Énergétique : en application des articles L 134-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, le bailleur a l’obligation de fournir ce DPE, étant ici précisé qu’il est valable 10 ans.

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