L’hyper attractivité fiscale de la sortie de l’immobilier d’entreprise

La présence d’un actif immobilier au bilan d’une société commerciale est très fréquente en pratique et s’attache le plus souvent à une logique d’amortissement du bien.

Partant du constat que les transmissions ou les cessions d’entreprises sont largement facilitées dès lors qu’il y a dissociation de l’exploitation des actifs immobiliers, la sortie de l’actif immobilier du bilan de la société doit être envisagée.

La sortie du bien de l’actif de la société commerciale peut être réalisée directement par la vente au chef d’entreprise.

Cependant, outre le problème lié au financement, la fiscalité en la matière se révèle asphyxiante tant pour la société (impôt sur la plus-value au taux de 33,33 %) que pour le chef
d’entreprise ( droits d’enregistrement à hauteur de 5,89 % du prix de vente).

La solution peut être optimisée par l’utilisation du démembrement de propriété : il est fait apport de la nue-propriété du bien à une SCI existante ou à naître, suivi de très près de la distribution des parts de cette même SCI aux associés de la société commerciale.

Une optimisation fiscale du démembrement couplée à l’apport en société

Le principe est simple : une SARL propriétaire de l’actif immobilier en apporte la nue-propriété à une SCI. En rémunération de cet apport, la société d’exploitation reçoit des parts en pleine propriété.

Au plan juridique, la SARL, en tant qu’usufruitière des locaux, est assurée de disposer de locaux pendant toute la durée du démembrement. Elle détient le droit de les occuper et même de les louer (loyers permettant l’acquisition éventuelle d’un nouveau bien).

Au plan fiscal, l’usufruitière est autorisée à amortir un droit incorporel dont les effets bénéfiques sur l’exploitation ont une durée limitée. (TA Poitiers, 21 nov.1996, confirmée par CAA Nancy, 14 juin 2007)

La valorisation de la nue-propriété apportée sera fonction de la durée de l’usufruit et de la rentabilité de l’immeuble.

Raisonnons sur un bien d’une valeur d’origine de 200 000 €, d’une valeur nette comptable de 100 000 €, sortie du bien en pleine propriété pour une valeur de 600 000 €, dont le rendement net est de 10 % et dont la nue propriété est apportée pour une durée de 15 ans. La valeur économique de la nue propriété serait de l’ordre de 150 000 €.

L’optimisation fiscale est à ce stade notable, alors que dans une vente directe au chef d’entreprise l’imposition de la plus value serait de l’ordre 167 000 €, elle est ici réduite à 41 000 €.

Une optimisation fiscale décuplée par la distribution des parts de SCI et l’extinction de l’usufruit.

L’optimisation ne s’arrête pas là. La SARL est autorisée à amortir l’usufruit du bien pour
la fraction n’ayant pas fait l’objet d’un amortissement.

La seconde phase de l’opération consiste à décider d’une distribution par la SARL au profit de ses associés. Cette distribution prend la forme d’une remise des parts de SCI aux associés. Ce paiement des dividendes ne constitue pas une cession passible des droits d’enregistrement. (Cass. Com, 6 avril 1993 confirmée par cass.com 12 février 2008).

Pour  une  distribution  de  150 000  €,  un  dirigeant  soumis  à l’impôt  sur le  revenu  dans la  tranche  marginale  d’imposition  à  40  %,  l’option  au  prélèvement  forfaitaire  libératoire  de 30,1  %  (18  %  d’impôt  d’Etat  et  12,1  %  de  prélèvements  sociaux)  révèle  une  imposition  de l’ordre de 45 000 €.

Au terme  de la  durée  de l’usufruit,  celui-ci  s’éteint  et la  propriété  est  reconstituée  au sein de la SCI sans aucune fiscalité (Article 1133 du CGI).

Si  le  dirigeant  décide  de  vendre  le  bien  immobilier,  il  recueillera  un  capital complémentaire  dont  la  plus-value  immobilière  ne  sera  pas  taxable  puisque  la  nue-propriété immobilière sera entrée dans la SCI depuis plus de 15 ans (Article 150 VC du CGI).

Au final, cette solution diminuera par deux la pression fiscale supportée en cas de vente directe du bien au chef d’entreprise.

Cette stratégie patrimoniale permettra de mieux financer la retraite du chef d’entreprise. En effet, les  revenus locatifs peuvent constituer un complément de  retraite. En cas de cession du bien immobilier, les fonds recueillis par la vente de l’immeuble pourront être placés sur un produit de capitalisation ou réinvestis sur un produit immobilier.

NIcolas Duvivier, Directeur du cabinet de PARIS Responsable Service patrimoine Duvivier & Associés