La location meublée est une alternative à la location nue, plus classique, procurant des revenus fonciers. Les revenus perçus dans le cadre de la location meublée relèvent du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

En fonction du montant des recettes, le contribuable peut relever du régime micro ou du régime réel. Le plafond de recettes du régime micro BIC est de 32 900 € HT voir 82 200 € pour des activités de gîtes ou de chambres d’hôtes (contre 15 000 € en revenus fonciers).

L’intérêt du régime micro est la simplicité, il permet de ne pas établir de comptabilité et de n’appliquer qu’un abattement forfaitaire sur le montant des recettes pour connaître le montant imposable (abattement de 50 %, voir 72 % en fonctions de la nature de l’activité contre 30 % en revenus fonciers). L’option pour le régime réel reste possible quelque soit le montant des recettes, mais le contribuable s’engage pour 3 ans.

Exemple :  Monsieur  et  Madame  DURAND  viennent  d’acheter  un  appartement  qu’ils envisagent de louer 600 € par mois. Leur taux marginal d’imposition est de 30 % et le taux effectif  des  prélèvements  sociaux  de  15,5  %.  Ils  s’interrogent  sur  la  possibilité  de  louer meublé.

location-meublee

Dans le cadre du régime réel, le résultat imposable se détermine par différence entre les recettes et les dépenses engagées avec la possibilité d’amortir le bien et les meubles le garnissant.

Le mécanisme de l’amortissement permet :

  • d’écraser la fiscalité pendant plusieurs années,
  • d’éviter d’être fiscalisé sur des revenus non disponibles du fait du remboursement de l’emprunt (revenus fonciers).

En matière de location meublée, la taxe foncière peut être mise à la charge du locataire.

Deux statuts fiscaux coexistent :

  • le statut LMNP (Loueur en Meublé non professionnel),
  • le statut LMP (Loueur en Meublé professionnel).

En cas de cession d’un bien immobilier par un LMNP, c’est le régime de plus-values des particuliers qui s’applique (exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et 30 ans au titre des prélèvements sociaux).

Le statut de loueur en meublé professionnel nécessite le respect de 3 conditions cumulatives :

looeur-meuble-professionnel

Il permet l’imputation du déficit sur les autres revenus du contribuable (salaires…).

Il entraine le paiement de cotisations sociales auprès du RSI (Régime social des indépendants) mais permet de bénéficier du cadre social dit « MADELIN ».

Il permet, sous conditions, de développer son patrimoine en exonération d’ISF.

Les plus-values réalisées lors de la cession d’un bien immobilier sont soumises au régime des plus-values professionnelles et peuvent ainsi bénéficier de l’exonération (IR + PS) prévue à l’art 151 septies du Code général des impôts, après 5 ans d’activité, si les recettes annuelles ne dépassent pas certains plafonds.

Le  statut  du  loueur  en  meublé  professionnel  peut  tout  particulièrement  intéresser  le  chef d’entreprise ou dirigeant de société ayant cédé son activité professionnelle mais ne disposant pas de l’âge et du nombre de trimestres nécessaires à son départ en retraite.

Auteurs : Nicolas DUVIVIER, Magali SIMON Département PATRIMOINE

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