Le démembrement de propriété est une technique issue du droit romain reposant sur deux droits réels, l’usufruit d’une part et la nue propriété d’autre part.

L’usufruit provient d’une division ou d’un partage de la propriété permettant à son titulaire de pouvoir jouir d’un bien dont un autre a la propriété.

Cette jouissance s’illustre soit directement (occupation du bien) soit indirectement (perception d’un revenu)

Le nu propriétaire possède quant à lui un droit futur à la propriété.

D’un point de vue économique, l’usufruit a été défini par le doyen Jean AULAGNIER comme « une technique de gestion de patrimoine, permettant d’optimiser la jouissance que plusieurs personnes peuvent retirer de la possession partagée d’un bien »

A l’origine l’usufruit trouve son fondement dans la volonté d’assurer à une personne la jouissance viagère d’un bien ; l’usufruit avait alors une vocation de protection de la situation financière du survivant des époux sans pour autant lui donner les biens de manière

C’est traditionnellement en droit de la famille que l’usufruit trouve à s’appliquer où il constitue un formidable vecteur de gestion et de transmission de patrimoine.

Son champ d’application est désormais bien plus vaste et peut, part exemple, constituer une alternative mirifique aux schémas traditionnels de détention de l’immobilier d’entreprise.

La cession de l’usufruit temporaire est une des expressions du démembrement de propriété.

Cette ingénierie a pour double objectif d’optimiser la détention d’un immeuble et de constituer un patrimoine dans un but de complément de retraite et de transmission future.

Toutes les simulations prouvent que l’exploitant réalise une économie substantielle en supportant le financement d’un usufruit temporaire plutôt qu’en payant ses loyers tous les ans.

A cet égard, la revalorisation qui affecte chaque année les loyers en fonction d’un indice n’existe pas chez l’usufruitier.

En fixant la valorisation de l’usufruit, l’exploitant s’accorde une meilleure visibilité. Il paiera chaque année le remboursement de l’usufruit qui fera l’objet d’un amortissement en tant que droit immobilier incorporel.

De plus, le mode de détention de l’immobilier d’entreprise est étroitement lié à la capacité de financement de l’entreprise.

Ainsi, une société condamnée à demeurer locataire sa vie durant de l’immobilier de son entreprise pourra entrevoir l’accession à la propriété par cette technique.

L’usufruit sera acquis dans un premier temps pour réaliser des profits immédiats ; économies permettant de financer la nue propriété future du bien immobilier.

En présentant les principaux modes de détention de l’immobilier d’entreprise, nous soulèverons leurs avantages et leurs inconvénients et constaterons que le démembrement de propriété n’en épouse que les aspects bénéfiques.

IMMOBILIER DÉTENU PAR UNE SCI A L’IR

Très souvent l’immobilier d’entreprise est logé au sein d’une SCI à l’impôt sur le revenu.

Dans ce cas très précis, la société est semi-transparente, tout se passe comme si les associés percevaient directement les loyers. Vous êtes ici imposables sous la catégorie des revenus fonciers.

Le problème est que durant cette période, vous ne bénéficiez pas de revenus pendant toute la durée de l’emprunt mais vous êtes néanmoins fiscalisés au titre des revenus fonciers et des prélèvements sociaux

Dans ce schéma, vous serez redevable au maximum à compter du 1
l’impôt sur le revenu (41 %) et des prélèvements sociaux (12,3 %), soit une pression fiscale globale de 53,3 %.

Par ailleurs, la trésorerie de la SCI ne vous permettra que très rarement de financer votre impôt sur le revenu. A ce titre, vous devrez utiliser une autre source de revenu pour financer cette imposition (abondement par le biais de comptes courants par exemple)

Ce système est néfaste pendant la perception des revenus, cependant son efficacité à long terme est connue, la cession du bien immobilier ou des parts de la société après 15 ans de détention se fera en franchise d’impôt.

IMMOBILIER DÉTENU PAR UNE SOCIÉTÉ CIVILE A L’IS

Cette alternative procède d’une logique inverse à la précédente, la fiscalité sur les revenus est maitrisée.

Cependant, la fiscalité latente est confiscatoire à la sortie de l’immeuble qui aura été partiellement ou totalement amorti.

Le résultat de la SCI est alors déterminé selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux. L’immeuble peut donner lieu à un amortissement.

Le résultat de la SCI soumis à l’impôt sur les sociétés peut être distribué aux associés. Ces revenus sont alors taxés comme des dividendes avec le bénéfice d’un abattement forfaitaire de 40 %, d’un abattement fixe 1 525 € pour un célibataire ou de 3 050 € pour un couple.

Un autre choix est offert au contribuable, l’option au prélèvement forfaitaire libératoire au taux de 31,30 % (prélèvement libératoire de 19 % et prélèvements sociaux de 12,3 %).

Dans ce schéma, des dividendes pourraient être distribués sur la période aux associés de la SCI si le bien offre un bon rendement.

En cas de revente du bien immobilier la plus-value de cession est taxée à l’impôt sur les sociétés. En cas de revente des parts sociales elle est taxée à l’impôt sur le revenu au taux actuel de 31,3 %.

Ensuite, il convient de liquider ladite SCI ce qui entraine une nouvelle imposition, cette fois à titre personnel, c’est ce que l’on appelle « la cascade d’impôts » qui est extrêmement lourde

(au final déperdition de près de 55 % du prix de vente entre l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu).

C’est pourquoi nous vous proposons plusieurs schémas intermédiaires reposant sur le démembrement de propriété permettant de combiner les avantages des deux schémas précédents.

N DUVIVIER

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